Wohnen und Investieren in München-Obergiesing
Bestand neu gedacht.
An der Balanstraße im Münchner Südosten wird ein Bestandsgebäude aus den 60er Jahren umfassend nach dem KfW-Standard modernisiert. In den Häusern 174 und 176 stehen 24 Einheiten zum Verkauf: neu geschaffene Wohnungen im Dachgeschoss, Erstbezugswohnungen nach Sanierung, Bestandswohnungen sowie Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss.
Substanz trifft Zukunft.
Das Bestandsgebäude wird auf einen zeitgemäßen Standard gebracht: energetisch, technisch und architektonisch. Das Ergebnis ist ein Ensemble, das Charakter und Effizienz verbindet.
Fassade
Gedämmte Fassade (WDV-System) nach KfW-55-Standard.
Wärme
Neue Grundwasserwärmepumpe je Haus.
Strom
Photovoltaik, integriert in das komplett neue Dach.
Dach
Neues, gedämmtes Dach (U-Wert 0,17) mit neu geschaffenem Dachgeschoss.
Leitungen
Neue Wasser- und Elektroleitungen ab dem 3. OG.
Ausstattung
Neue Fenster im Erdgeschoss und ab dem 3. Obergeschoss, dezentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung, Balkone.
Die detaillierte Baubeschreibung für die Neubau-, Erstbezugs- und Bestandswohnungen erhalten Sie auf Anfrage.
24 Einheiten. Vier Kategorien.
| Kategorie | Einheiten | Fläche (m²) | Kaufpreis (€) | Ø €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Neubau Dachgeschoss | 5 | 49,9 – 72,5 | 480.000 – 690.000 | 9.504 |
| Erstbezug nach Sanierung | 5 | 56,8 – 88,3 | 539.000 – 819.000 | 9.239 |
| Bestandswohnungen | 10 | 52,3 – 89,0 | 339.000 – 769.000 | 7.667 |
| Gewerbe (Erdgeschoss) | 4 | 76,2 – 110,0 | 589.000 – 889.000 | 7.819 |
| Gesamt | 24 | 49,9 – 110,0 | 339.000 – 889.000 |
Balanstraße 174
682,02 m² · Einheiten von 51,35 bis 81,37 m²
Balanstraße 176
1.075,36 m² · Einheiten von 49,86 bis 109,98 m²
Alle Preise verstehen sich als unverbindliche Kaufpreisvorstellung, zzgl. gesetzlicher Nebenkosten. Angaben ohne Gewähr. Grundrisse: Ausschnitt aus dem Aufteilungsplan (Stand 22.09.2026), nicht maßstäblich; maßgeblich sind die Planunterlagen.
München. Südost. Obergiesing.
Makrolage · München
München zählt zu den wirtschaftsstärksten und lebenswertesten Metropolen Europas, mit starken Branchen von Technologie über Automobil bis Medizin, zwei renommierten Universitäten (LMU und TU München) und internationalem Flughafen. Die Stadt zieht Fachkräfte aus aller Welt an, entsprechend gefragt ist Wohnraum.
Mikrolage · Obergiesing
Obergiesing gehört zum Stadtbezirk 17 (Obergiesing-Fasangarten) und liegt zwischen dem Mittleren Ring und der S-Bahn-Linie S3. Der frühere Arbeiterstadtteil ist heute ein beliebtes Wohnviertel mit Zentrumsnähe und gewachsener Nachbarschaft, mit Heilig-Kreuz-Kirche am Giesinger Berg, Ostfriedhof, Ostpark und Biergärten. Die Balanstraße verbindet Haidhausen und Ramersdorf.
Anbindung & Entwicklung
S3, S7, U1 und U2 erschließen den Stadtteil; die A8 ist laut Entfernungsangaben in rund drei Autominuten erreichbar. Im Stadtbezirk entstehen neue Wohnquartiere, etwa im McGraw-Viertel, die Obergiesing weiterentwickeln.
Entfernungen ab Balanstraße
| Ziel | Auto | ÖPNV | Zu Fuß |
|---|---|---|---|
| Stadtzentrum | 20 min | 25 min | – |
| Autobahn A8 | 3 min | – | – |
| Giesing Bahnhof | 8 min | 8 min | 15 min |
| Hauptbahnhof München | 30 min | 20 min | – |
| Flaucher | 15 min | 24 min | – |
| Sportanlage Ramersdorf | 3 min | – | 8 min |
| Infineon Campeon | 9 min | 18 min | – |
Quellen: Landeshauptstadt München (muenchen.de), Bezirksausschuss 17; Entfernungsangaben aus den Projektunterlagen.
34 Anlaufpunkte im direkten Umfeld: Einkaufen, Betreuung, Gesundheit, Gastronomie, Sport und Grün.
Alle 34 Anlaufpunkte anzeigen
- Ärztezentrum
- Zahnarzt
- Chiemgau Apotheke
- S-Bahnhof Giesing
- Aldi Supermarkt
- DM Drogeriemarkt
- DM Drogeriemarkt
- Lidl Supermarkt
- Netto Supermarkt
- Orterer Getränkemarkt
- KITA Sternenfee
- Denk mit Kita
- Grundschule Lycée Jean Renoir
- Bäckerei Ihle
- Mr. Baker
- Rackls Bachstubn
- Burger King
- Lebensmittelgeschäft
- Tankstelle Allguth
- Il Gelato Italiano
- Laola – Restaurant & Bar
- Restaurant Mediterrane Küche
- Edeka Ecke Chiemgaustraße
- Asia Bistro Little Dragon
- Clever Fit Fitnessstudio
- Sportanlage Ramersdorf
- Fit Star Fitnessstudio
- Skyfit Women Fitnessstudio
- Spielplatz
- Spielplatz
- S. Goudstikker Park
- Grünstadter Platz
- Casadeipark
- Wilrampark
Zentrumsnähe
Stadtzentrum in 20 Minuten mit dem Auto oder 25 Minuten mit dem ÖPNV; S3, S7, U1 und U2 im Stadtteil, die A8 in rund drei Minuten.
Infrastruktur
34 Einrichtungen des täglichen Bedarfs im Umfeld, vom Supermarkt über Kitas und Grundschule bis zu Ärzten und Apotheke.
Erholung
Ostpark, Giesinger Berg und die Isar mit dem Flaucher (rund 15 Minuten mit dem Auto) bieten Natur in Reichweite.
Entwicklung
Beliebtes Wohnviertel mit spannenden Neubauprojekten wie z. B. dem McGraw-Viertel, in dem eine Vielzahl neuer Wohnungen entsteht.
Kapitalanleger
Vermietete Bestandswohnungen und Gewerbeeinheiten sowie neu geschaffene Einheiten im Dachgeschoss.
Eigennutzer
Erstbezug nach Sanierung und Neubau-Dachgeschoss mit modernster Technik, für alle, die zentrumsnah in einem gewachsenen Viertel wohnen möchten.
Gewerbetreibende
Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss an der Balanstraße, einer wichtigen Verbindungsachse zwischen Haidhausen und Ramersdorf.
20 Wohnungen mit durchschnittlich 69,7 m² Wohnfläche, von 49,9 bis 89,0 m². Quellen: Landeshauptstadt München, Bezirksausschuss 17 (McGraw-Viertel).
Erhöhte Abschreibung im Neubau.
Für neu errichtete Wohnungen sieht das Wachstumschancengesetz eine degressive Abschreibung von 5 % p. a. vom jeweiligen Restwert vor (§ 7 Abs. 5a EStG), statt 3 % linear (§ 7 Abs. 4 S. 2 Nr. 2a EStG). Voraussetzung ist unter anderem die Anschaffung im Jahr der Fertigstellung. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist möglich; dann werden Restbuchwert und Restnutzungsdauer des Gebäudes zugrunde gelegt. Im Jahr der Anschaffung erfolgt die Abschreibung zeitanteilig.
| Einheit | Kaufpreis € | Gebäudeanteil € | Jahr 1 linear 3 % | Jahr 1 degr. 5 % | 10 J. linear | 10 J. degr. | Differenz € |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nr. 9 | 659.000 | 553.246 | 16.597 | 27.662 | 165.974 | 221.997 | 56.023 |
| Nr. 10 | 490.000 | 411.340 | 12.340 | 20.567 | 123.402 | 165.056 | 41.654 |
| Nr. 22 | 649.000 | 543.683 | 16.310 | 27.184 | 163.105 | 218.160 | 55.055 |
| Nr. 23 | 480.000 | 403.962 | 12.119 | 20.198 | 121.189 | 162.095 | 40.906 |
| Nr. 24 | 690.000 | 579.002 | 17.370 | 28.950 | 173.701 | 232.332 | 58.632 |
Annahmen: Der Gebäudeanteil ist überschlägig aus Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil ermittelt (der Bodenanteil ist nicht abschreibbar); maßgeblich ist die tatsächliche Kaufpreisaufteilung. Vergleich der linearen AfA (3 % p. a.) mit der degressiven AfA (5 % p. a. vom jeweiligen Restwert). Volle Jahre vereinfacht; im Jahr der Anschaffung erfolgt die Abschreibung zeitanteilig. Ohne Anschaffungsnebenkosten, Steuersatz und individuelle Verhältnisse. Einheit 10: Nach 10 Jahren ergeben sich rechnerisch 165.056 € degressive gegenüber 123.402 € linearer Abschreibung (Differenz 41.654 €). Bei einem Wechsel auf die lineare AfA (Restbuchwert, verteilt auf die Restnutzungsdauer) lohnt sich der Wechsel in diesem Beispiel ab dem 14. Jahr. Rein illustrative Beispielrechnung, sie ersetzt keine steuerliche Beratung.
Ihr Weg zur Wohnung.
Beratung & Auswahl
Besichtigungstermin vor Ort und persönliche Beratung. Gemeinsam wählen wir die passende Einheit aus der Preisliste aus.
Übersendung aller Unterlagen
Sie erhalten alle relevanten Verkaufsunterlagen; die detaillierte Baubeschreibung auf Anfrage.
Reservierung
Ihre Wunscheinheit wird für Sie reserviert.
Kaufvertragsentwurf
Sie erhalten den Entwurf des Kaufvertrags zur Prüfung.
Notar
Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet.
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